Vastgoedmarkt heeft op 18 augustus 2023 deze column gepubliceerd. Vastgoedmarkt is een digitaal platform dat actuele informatie, ontwikkelingen en nieuws over commercieel vastgoed voorziet. Hieronder vindt u de originele versie.
In een van de grootste bioscoophits van dit moment beleven Barbie en Ken een shock, omdat de echte wereld heel anders is dan gedacht. De verplichte ESG-regelgeving kan vastgoedpartijen net zo'n grote shock opleveren, blogt Alexandra Jurgens-Boot.
Velen die niet in het buitenland vakantie hebben gevierd en bosbranden en hagelstenen bespaard zijn gebleven, hebben een bezoekje gebracht aan de film Barbie. Het verhaal volgt Barbie in haar reis om zichzelf te ontdekken en uit te vinden wie ze werkelijk wil zijn, ongeacht de verwachtingen en stereotypen die anderen haar opleggen. Barbie en Ken reizen van Barbiewereld naar de echte wereld waar de samenleving heel anders is dan gedacht, een shock voor beiden.
Dubbele toets
Voor iedere vastgoedondernemer, belegger, financier, bouwer, ontwikkelaar of eindgebruiker kan de verplichte ESG-regelgeving ook een shock opleveren. Door de vaststelling van de rapportagestandaarden (ESRS) komt de CSRD ( Corporate Sustainability Reporting Directive) -wetgeving steeds dichterbij. De CSRD raakt het DNA van de onderneming en vereist transparantie over de duurzaamheidsprestaties. Ondernemingen moeten beginnen met een dubbele materialiteitstoets. Dit houdt enerzijds een beoordeling in van in de wet vastgelegde thema’s, die vanuit de bedrijfsvoering een impact hebben op de omgeving (inside-out). Anderzijds moet de ondernemer beoordelen wat de risico’s en kansen zijn vanuit de omgeving op de onderneming (outside-in). De uitkomst hiervan bepaalt met welke onderwerpen aan de slag wordt gegaan. De CSRD gaat niet alleen over de eigen onderneming maar ook over de waardeketen. Ook huurders zullen data moeten aanleveren.
Waarom nog Breeam en Gresb gebruiken?
Daarnaast eisen banken dat renovatieprojecten en nieuwbouw taxonomy-aligned zijn. Ondernemingen die aankloppen voor een lening worden vervolgens beloond met gunstigere financieringsvoorwaarden. Sommige van onze cliënten vragen zich af: waarom dan nog certificeringen en benchmarks als Breeam en Gresb gebruiken? Breeam en Gresb zijn bestaande praktijk en herkenbaar, maar zijn in de ESG-wereld niet (langer) het uitgangspunt. Hoewel er over de vermeende afstemming tussen Breeam en taxonomie veel geadviseerd wordt, voldoet Breeam nog niet aan alle vereisten van de taxonomie. Met deze certificering, mits met de juiste credits,wordt namelijk tot circa 80 procent van de voor de taxonomie benodigde E-data opgeleverd.
Tenslotte moeten partijen die financiële producten aanbieden, waaronder banken, vastgoedfondsen en private equity, ook rapporteren en wel op basis van de SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), een EU Verordening met rechtstreekse werking. Deze partijen hebben grotendeels dezelfde data nodig die een onderneming op basis van de CSRD ook moet verzamelen. Met een beetje pech moet één onderneming drie soorten datastromen genereren, waar gelukkig een grote overlap in zit.
Dilemma’s
Ik ben noch fan van Barbie, noch fan van onnodige regelgeving, maar zij bestaan allebei en gaan niet meer weg. Om in Barbie-en-Ken-sferen te blijven, kunnen bij de materialiteitstoets op S en G maatschappelijke dilemma’s naar boven komen drijven. Een aantal voor de hand liggende zijn die op het gebied van work-life balance en beloningsbeleid. Zo worden bij bepaalde adviesbureaus en advocatenkantoren structureel veel overuren gemaakt, die niet financieel (kunnen) worden gecompenseerd. Ook een extra vrije dag zit er niet altijd in. Een slechte work-life balance hoort daar gewoon bij de job. Dat weet iedereen, maar ga je dat nu ook daadwerkelijk rapporteren?
Niet meer uitwijken naar Bahama's
Om regeldruk te omzeilen en belastingdruk te verlagen kan vanwege Good Governanceniet meer uitgeweken worden naar de Bahama’s. Dit land staat namelijk op de sanctielijst. Maar kan het bestuur van Ajax bijvoorbeeld wel een speler uit de Russische competitie voor 10 miljoen euro kopen? Een aankoop van een speler van een Russische club is gelijk aan het indirect financieren van de oorlog, kon men lezen in De Telegraaf. Niet duidelijk werd of de eigendoms- en zeggenschapsstructuur van de club was onderzocht en er sancties golden tegen de aandeelhouders. Maar in een publiek debat gaat het daar niet meer over. Een bestuur en ook de raad van commissarissen kan door een roze Barbie-bril de verschillende risico’s downplayen¸maar door de ESG-regelgeving zal het steeds lastiger zijn de realiteit te ontkennen.
Nieuw is immers dat de dataverzameling en risicoanalyses onderdeel worden van het bestuursverslag waar de accountant nu een limited en straks een reasonable assuranceop moet geven. Accountants kunnen zelfs hun goedkeuring onthouden, met alle gevolgen van dien. De AFM zal de eerste tijd steekproefsgewijs optreden met boetes, maar de noodzaak om als bestuurder en toezichthouder zich intrinsiek te verdiepen in de verplichte regelgeving of zich goed te laten voorlichten zit vooral in het verkrijgen van gunstige financieringsvoorwaarden en een goedkeurende verklaring van de accountant. Voor Ken breken mooie tijden aan waarin hij het voortouw kan nemen.
Comments